Мошенничество на первичном рынке: закон №214 и его лазейки

Если вторичка подвержена атакам мошенников и откровенных преступников, то на первичном рынке можно попасть впросак даже законным путем. Рынок новостроек и не был никогда прозрачным, хоть законодатель и старается ликвидировать этот факт путем создания новых законов. Нечистоплотность некоторых застройщиков настолько прочная, что даже новый федеральный закон №214 ничего не изменил.
Наоборот, закон, прижавший застройщиков, вынудил их проявлять просто чудеса своей фантазии. Каждый дольщик должен понимать: необходимо вчитываться в каждую строчку договора. Нельзя забывать, что «законное» мошенничество застройщика невозможно при внимательности самого дольщика.
Закон 214 призван для того, чтобы урезать «шалости» застройщиков, сделать рынок более надежным. Возможно, в Европе это бы сработало, но мы живем в России, где строительные компании научились использовать гремучий коктейль: несовершенство закона и доверчивость дольщика.

Предварительный договор купли-продажи

Именно такой договор предлагают заключать многие застройщики. Этот договор должен закрепить договоренности между самой строительной компанией и дольщиком. По идее в нем оговаривается и цена, и сроки, и способы оплаты. То есть, внешне вполне себе солидная бумажка. Но в том и беда, что этот договор можно смело прировнять к бумажке с печатями. Почему? Если вы внимательно прочитаете само тело договора, поймете, что это не договор о покупке. Это документ, подтверждающий, что когда-нибудь совершится сделка по этому объекту. Договор подтверждает намерение, но не факт, что сама сделка состоится. В договоре речь идет об уже построенном жилье, которое в будущем покупатель оплатит. И теперь внимание, поскольку время оценить изобретательность застройщика: деньги покупатель передает сразу же при заключении договора о намерении! И передает не как оплату, а как гарант того, что в будущем он оплатит квартиру. Лишне говорить, что передается абсолютно вся сумма.
Ну а дальше все просто. Если застройщик откажется от заключения главного договора, действуем через суд. Но! Не исключено, что застройщик или обанкротится, или просто вернет деньги. Это выгодная схема: прокрутить деньги, пока идет строительство и вернуть их. И никаких кредитов брать не приходится, выплачивая хорошие проценты за использование капитала! Получается, что закон 214 выполнен и деньги опять-таки у хитрого застройщика.

Следующий момент, который также используют застройщики. Речь идет о специальных векселях. Покупатель-дольщик подписывает договор, согласно ему он выплачивает строительной организации не квартиру, а вексель. Разумеется, последний на стоимость объекта. Далее оговаривается, что в последующем оплатить стоимость квартиры покупатель может только используя этот вексель.
И опять закон 214, запрещающий привлекать деньги дольщиков для строительства, не нарушен. Ведь застройщик продал свои ценные бумаги, а не получил деньги под строительство. Продажа своих бумаг вполне законна. Но посмотрим на это как покупатель: что мы получим в итоге.
Дело все в том, что закон никак не обяжет застройщика произвести с вами расчет именно квартирой. Он может рассчитаться просто наличными средствами, как в предыдущей схеме. И даже суд не сможет его заставить поступить иначе, поскольку нет регламентирующего закона. Кроме того, нет гаранта, что к моменту расчета будет вообще кому предъявлять вексель. За это время может произойти реорганизация, банкротство, поглощение и уже новый застройщик просто не признает вексель как обязательство.

Акт приемки-передачи. Уже можно радоваться?

А вот ответ зависит от много. Например, дом построен, его даже сдали по срокам, комиссия приняла. Кажется, все, можно передохнуть и получить документы для оформления права собственности. Но тут же вспоминаем: мы живем в России. Частый случай: покупатель приходит за документами, а застройщик его «радует», что по факту квартира получилась на несколько метров больше. А значит, надо бы доплатить за метраж «подарочный». И вот тут самое время еще раз прочитать договор, особенно то, что мелким шрифтом.
Дело в том, что если в договоре проиграна вероятность такого момента, должны быть расписаны действия покупателя. К сожалению, этот пункт обычно игнорирован последним еще при подписании и получается, что доплатить придется. Ведь по договору именно так получится. Но если в договоре этого нет или четко отражено, что лишний метраж — проблема застройщика, платить не нужно. Правда, чаще такие споры все же оказываются в суде и люди годами не могут оформить собственность.

При приемке может выясниться, например, что в техническом отношении есть недочеты или нарушения. Однако для этого нужна экспертиза, просто спор ничего не даст. С экспертизой обращаются в суд, поскольку 214 закон заставит любого застройщика все довести до ума. Важно: не подписать акт приемки, пока вас не удовлетворит каждый проводок и каждый кирпич в новой квартире.