Договор переуступки прав требования (цессия)

Понятие «переуступка» родилось вместе с застройщиками и строительными компаниями. По сути, этот договор стал неотделимой частью первичного рынка недвижимости. Переуступка прав требования становится особо актуальна в тот момент, когда строительство идет к концу или уже завершено, однако сам дом еще не сдан. На этих этапах непосредственно у самого застройщика уже не бывает квартир и поэтому приобрести объект возможно только путем таких переуступок.
Если предельно упростить, то согласно этому договору, покупатель перекупает у дольщика права на квартиру. Изначально все квартиры распределены по дольщикам, людям, которые вложились в строительство на первичных этапах стройки. У каждого из них имеется свой договор о долевом участии, без него переуступка невозможна. Договор долевого участия является документом, закрепляющим права дольщика на объект, когда последний уже будет построен и сдан. Вот именно это право и передается третьим лицам по договору переуступки прав требования.

Однако нельзя путать два понятия: передача прав требования и покупка. Договор переуступки гарантирует лишь приобретение прав требования на недвижимость, ее фактическую передачу в полную собственность дольщика.
Нужно понимать, что чаще всего договора переуступки заключают инвесторы, которые вложили средства на первичном этапе стройки. Эти люди серьезно рискуют уже тем, что дом может быть не достроен, не сдан. Именно поэтому они стараются реализовать продажу в то время, когда у застройщика квартир уже нет, но сам дом еще не сдан.

Почти треть сделок с новостройками проходит по таким договорам. Однако не каждый договор является безопасным изначально, поскольку застройщики стали хитрить. Это связано с серьезными ограничениями, которые внес новый Федеральный закон №214. Застройщики стали предлагать дольщикам заключать предварительные договора, выдавать векселя. Важно знать, что единственным надежным договором является ДДУ, причем с обязательной государственной регистрацией. Так требует закон: каждый договор о долевом участии обязан быть зарегистрирован.
Вообще закон не требует получать согласие от застройщика на переуступку. Однако все застройщики вносят такой пунктик в свои договора: уведомление строительной компании о переуступке права требования в письменном виде. Парадокс, но хоть Федеральный закон выше по полномочиям, игнорировать этот пункт нельзя. Ведь закон никак не ограничил застройщика в составлении своего договора, хоть последний обычно считается типовым.

При оформлении переуступки нужно проверить как застройщика, так и самого инвестора. Точнее, определить что ими уже выполнено по условиям, а что еще только предстоит. Все квитанции, особые условия, акты — это все части сделки. Необходимо убедиться, что все средства были переданы застройщику. То есть, встреча с застройщиком несет выгоду в любом случае, поэтому неразумно ее избегать. Важно: договор переуступки возможен исключительно до полной сдачи дома. После этого заключение документа невозможно.